Aurélie DELMAU et Hélène FARINE

Immobilier 2022: 4 pistes pour acheter MEILLEUR MARCHÉ !

Si la pierre connaît aussi la valse des étiquettes, il existe des moyens de limiter son budget. À rénover, décotés, en viager ou démembrés, ces biens en promotion permettent d'alléger l'addition.

 

Profitez d'action coeur de ville !   
    Lancé auprès de 222 collectivités, le plan national Action Cœur de Ville a pour ambition de redynamiser le centre des villes moyennes. Dans ce cadre, Action Logement accompagne les investisseurs privés en finançant leurs opérations d'acquisition-amélioration d'immeubles. Le prêt est plafonné au montant des travaux éligibles dans la limite de 1 000 € TTC par m² de surface habitable.

À l'instar de nombreux produits, les stocks de biens immobiliers commencent à se raréfier… avec pour effet une certaine tension sur les prix.
Pas de risque de pénurie pour autant car les offices notariaux affichent une excellente fréquentation. En effet, les Français se pressent pour mener à bien leurs projets immobiliers. Le bilan de l'année 2021 permet même d'afficher un record de ventes avec 1 208 000 transactions dans l'ancien. Cette valeur a été observée sur 12 mois à fin août 2021 selon la dernière note de conjoncture des notaires, soit une progression annuelle de 23 % et l'atteinte d'un pic historique.
Ces chiffres témoignent de la grande fluidité et vitalité du marché immobilier. Les primo accédants en profitent pour s'offrir un beau logement tandis que les secondo accédants vendent pour acheter plus grand ! Pour satisfaire un maximum de clients, les notaires n'hésitent pas à diversifier leur rayon " immobilier ". Aux côtés des traditionnelles ventes, ils disposent de formules spéciales s'accompagnant de belles promotions. Pas surprenant que les biens à rénover, décotés en viager ou démembrés, connaissent de plus en plus de succès ! Vendus à des prix défiants toute concurrence, ces produits arrivent sur le marché avec de beaux arguments. D'autant plus que le notaire supervise la transaction pour offrir toutes les garanties juridiques attendues.
Le moment semble tout indiqué de se rendre chez le notaire pour découvrir les offres du moment. De beaux produits immobiliers attendent les clients avec de bonnes affaires à la clé ! Il ne vous reste plus qu'à faire votre marché…

1re piste : LES BIENS À RÉNOVER

Amateurs de travaux, le marché immobilier vous tend les bras puisque les biens à rénover ne manquent pas. Ils font même l'objet de toutes les attentions pour encourager leur rénovation.
S'ils affichent quelques faiblesses au plan des performances énergétiques, les aides abondent pour réduire leur consommation et leur procurer un vrai confort d'utilisation.

Comment prospecter ? En consultant régulièrement votre magazine, le site immonot.com et par l'intermédiaire du notaire, de nombreux biens s'avèrent disponibles.
Nécessitant des travaux, ils proviennent souvent des successions. Premier à être informé de la vente, le notaire prévient en priorité les clients qui ont manifesté le souhait d'acheter.
 Autre atout, le notaire réalise une expertise du bien afin de le proposer à son juste prix sur le marché, pas de risque pour l'acquéreur de le surpayer. Pour budgéter au mieux son projet, il importe de se procurer des devis auprès de professionnels du bâtiment. Le risque consisterait à engager des dépenses exagérées…

Quels avantages ? Construits de longue date, les biens à rénover font appel à des matériaux de belle facture. S'ajoutent des emplacements de qualité au cœur des villes et villages qui leur assurent une belle valorisation. Selon leur époque de construction, ils peuvent même présenter des caractéristiques architecturales bien appréciables. Et lorsqu'il s'agit de mettre en œuvre les travaux, les différentes primes enfoncent le clou ! À commencer par " Ma Prime Rénov " qui se traduit par des aides financières significatives. Par exemple, l'installation d'une pompe à chaleur géothermique ou solarothermique s'accompagne d'un chèque de 10 000 €, auxquels s'ajoutent environ 4 000 € de prime énergie pour les ménages modestes. Cela concerne les foyers qui disposent d'un niveau de ressource correspondant à " Ma Prime Rénov - Bleu ".

    Économie
       Comptez un prix jusqu'à 50 % inférieur que pour un bien sans travaux.

2e piste : LES PRIX DÉCOTÉS

Des biens sans travaux avec une belle déco et proposés en dessous de leur valeur de marché, c'est possible avec " 36h-immo ". Il s'agit de la plateforme de vente interactive qui invite les acquéreurs à formuler leurs offres en ligne. Un dispositif qui permet de fixer le prix final en toute transparence et de négocier avec efficience.

Comment acheter ? Pour retrouver les biens disponibles à la vente, il suffit de se rendre sur le site www.36h-immo.com. Cette plateforme regroupe des offres sur l'ensemble du territoire. Elle permet de consulter l'annonce en détail, de retrouver le prix de la première offre possible et d'être informé du début de la vente.
Il suffit de s'inscrire sur le site 36h-immo pour visiter le bien et de confirmer son intention de participer aux offres en ligne. Une étape qui donne aussi au notaire le moyen de s'assurer que le plan de financement de l'acquéreur présente les garanties de rigueur.

Quels avantages ? Pour focaliser l'attention des acheteurs, le bien s'affiche 20 à 30 % moins cher que sa valeur de marché.Une belle opportunité de se positionner puisque les participants à la vente disposent de 36 heures seulement pour se décider. Durant cette période, il suffit d'ajouter le montant du pas d'enchères pour formuler une nouvelle offre.
Un système qui permet de départager le meilleur offrant en fonction du prix proposé mais aussi des liquidités mobilisées.
En effet, le vendeur choisit l'acquéreur qui lui semble le plus rassurant. Selon l'engouement observé pour le bien, les enchères peuvent vite se terminer avant même que le prix ait décollé ! C'est tout l'intérêt de cette vente sur appel d'offres en ligne qui réserve beaucoup de suspens.

   Économies 
      Espérez un prix environ 15 % moins élevé que la valeur réelle du bien.

3e piste : LES ACHATS EN VIAGER

Le viager séduit de plus en plus de propriétaires qui voient dans cette vente le moyen de conserver leur logement tout en percevant de l'argent. Une formule qui profite aussi aux acheteurs qui peuvent mettre la main sur des biens de valeur sans se ruiner !

Comment négocier ? Libre ou occupé, un bien vendu en viager offre en effet de multiples possibilités. Dans le premier cas, l'acquéreur dispose de la parfaite jouissance du bien. Rédigé par le notaire, l'acte de vente d'un viager libre n'autorise plus le vendeur, ou crédirentier, à disposer du logement vendu. Cette formule constitue une bonne alternative pour l'acquéreur qui  recherche un bien à habiter. Aussi, les viagers libres concernent généralement des résidences secondaires que leurs propriétaires utilisent occasionnellement.
S'il s'agit d'un viager occupé, le propriétaire continue de vivre dans la maison ou l'appartement. Cette formule doit être privilégiée en vue d'effectuer un investissement ou de profiter du bien dans quelque temps…

Quels avantages ? Principal atout du viager, le ticket d'entrée, puisque l'acquéreur verse seulement 30 à 40 % de la valeur du bien. Il s'agit du " bouquet ". Une fois ce montant déterminé, reste à fixer la valeur de la rente viagère versée mensuellement au vendeur sa vie durant. Plus celui-ci est âgé et plus la rente sera élevée.
Aux côtés du viager traditionnel, qui comprend un bouquet et une rente, nous observons le développement de ventes avec paiement au comptant. Compte tenu de l'augmentation de l'espérance de vie, cela évite à l'acheteur de prendre le risque de payer une rente sur une trop longue durée dans le cas d'un viager occupé.
Dans tous les cas, il faut demander conseil à son notaire pour déterminer les calculs.

  Économies
     Pour un appartement d'une valeur de 150 000 € et une espérance de vie de 15 ans du vendeur, il faut se  baser sur les valeurs suivantes :
     viager libre = bouquet de 30 000 € et une rente de 682 € par mois indexés ;
     viager occupé = paiement au comptant de 83 000 € ou bouquet de 30 000 € et une rente de 400 € / mois indexés.

4e piste : LES VENTES DÉMEMBRÉES

Le démembrement immobilier consiste à séparer la jouissance (l'usufruit) du droit de disposer du bien (la nue-propriété). À la fin de l'usufruit, le bénéficiaire devient alors pleinement propriétaire en franchise de droits fiscaux.

Comment en profiter ? Dans le cadre d'un investissement immobilier neuf, le démembrement revient à céder temporairement l'usage du bien (l'usufruit) en contrepartie d'une décote importante sur le prix d'achat (de 30 à 50 %). Dans ce cas, un professionnel perçoit les revenus et supporte les charges pendant une période de 15 à 20 ans. Le financement peut s'effectuer en recourant au crédit. En cas de transmission ou de donation, les droits éventuellement dus ne seront calculés que sur la valeur du bien sans l'usufruit.
Autre solution, l'achat en démembrement simple. Cela permet à des parents d'acquérir l'usufruit d'un bien immobilier, tandis que leur enfant achète sa nue-propriété. Les parents profitent (jouissent) du bien leur vie durant et, à leur décès, l'enfant reçoit la pleine propriété sans devoir verser de droits de succession (en franchise fiscale).

Quels avantages ? Un achat en démembrement de propriété permet de transmettre ses biens à ses ayants droit et protège le conjoint survivant. Lors de l'ouverture de la succession, l'usufruit et la nue-propriété se reconstituent pour former à nouveau la pleine propriété, le tout sans payer de droits de succession.

   Économies
     Cela permet d'investir dans la pierre avec une décote de 30 à 50 %, sans soucis de gestion tout en  bénéficiant d'une fiscalité optimisée.

Christophe Raffaillac.

Dernière modification le 27/01/2022

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